Mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nach 2007 einer weiteren, sehr umfangreichen, Reform unterzogen.<\/p>\n
Neben der Ber\u00fccksichtigung aktueller Entwicklungen im Immobiliensektor wie der Barrierefreiheit und der Ladem\u00f6glichkeit elektrisch betriebener Fahrzeuge haben sich mit dem WEMoG eine Vielzahl von \u00c4nderungen, u.a. in der Rechtsposition der Eigent\u00fcmergemeinschaft, der Sondereigent\u00fcmer und der Verwaltung aber auch im Sach- und Verfahrensrecht, ergeben.<\/p>\n
Sowohl bestellte Verwaltungen nach dem WEG als auch die Gemeinschaften der Wohnungseigent\u00fcmer sind angehalten, sich den \u00c4nderungen im Gesetz anzunehmen und diese seit dem 01.12.2020 geltenden Vorschriften umzusetzen. M\u00f6glicherweise ergeben sich sogar Notwendigkeiten, bisherige Beschl\u00fcsse und Vereinbarungen aus Teilungserkl\u00e4rung und Gemeinschaftsordnung (= Altvereinbarungen) erneut durch Beschl\u00fcsse und\/oder Vereinbarungen zu bekr\u00e4ftigen, wenn Unklarheiten zu erkennen sind. Grunds\u00e4tzlich jedoch gilt, dass das neue Recht (WEMoG) den Altvereinbarungen vorgeht; es sei denn, die Altvereinbarungen beinhalten eindeutig einen sog. \u201eWille\u201c, aus dem hervorgeht, dass Vorgaben und Regelungen auch gegen\u00fcber zuk\u00fcnftigen Gesetzes\u00e4nderungen Vorrang haben sollen.<\/p>\n
Das Wichtigste in K\u00fcrze:<\/strong><\/p>\n Die Eigent\u00fcmergemeinschaft (= Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer) entsteht mit Anlegen der Wohnungsgrundb\u00fccher und nimmt mit dem WEMoG als anerkannte Ein-Personen-Gemeinschaft bzw. als (voll-)rechtsf\u00e4higer Verband alle Rechte und Pflichten ein.<\/p>\n Hierdurch haben sich die Rechtsbeziehungen ver\u00e4ndert: die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer kann klagen und verklagt werden und die gesetzlichen Rechte und Pflichten obliegen der Gemeinschaft. Das bedeutet, dass Anspr\u00fcche seitens Dritter oder einzelner Wohnungseigent\u00fcmer:innen nicht mehr gegen\u00fcber der Verwaltung geltend gemacht werden, sondern gegen\u00fcber der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer.<\/p>\n Die bestellte Verwaltung (als wichtigstes Organ) \u00fcbernimmt im Au\u00dfenverh\u00e4ltnis eine unbeschr\u00e4nkte Vertretungsposition (Ausnahme: Abschluss von Grundst\u00fcckskauf- und Darlehensvertr\u00e4gen bed\u00fcrfen eines vorherigen Beschlusses).<\/p>\n Auch die Begr\u00fcndung von Wohneigentum durch den Bautr\u00e4ger erfolgt im Au\u00dfenverh\u00e4ltnis nun mit Anlegen der Wohnungsgrundb\u00fccher. Im Innenverh\u00e4ltnis nehmen die K\u00e4ufer:innen jedoch schon die Rolle eines Wohnungseigent\u00fcmers mit vorgenommener Auflassungsvormerkung im Grundbuch und erfolgtem Besitz\u00fcbergang ein.<\/p>\n Beschl\u00fcsse, die auf Grundlage einer vereinbarten \u00d6ffnungsklausel erfolgen, sind in das Grundbuch einzutragen. Hier ist nun darauf zu achten, dass gefasste Beschl\u00fcsse vor WEMoG (= Altbeschl\u00fcsse) in das Grundbuch nachzutragen sind (Fristende: 31.12.2025), sodass diese auch f\u00fcr Sonderrechtsnachfolger verbindlich sind. Verpflichtend sind insbesondere Eintragungen in das Grundbuch betreffend der Beschl\u00fcsse zu Ver\u00e4u\u00dferungsbeschr\u00e4nkung und Erwerberhaftung f\u00fcr Altschulden.<\/p>\n Neu ist die M\u00f6glichkeit, dass f\u00fcr au\u00dferhalb des Geb\u00e4udes liegender Grundst\u00fccksteile nun auch Sondereigentum einger\u00e4umt werden kann (z.B. f\u00fcr Pkw-Stellpl\u00e4tze).<\/p>\n Grunds\u00e4tzlich k\u00f6nnen bauliche Ver\u00e4nderungen nun mit einem Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Zur Kostentragung gibt es differenzierte Regelungsm\u00f6glichkeiten (siehe unter Nr. 4 \u2013 Beschlussfassung) Dar\u00fcber hinaus hat jede:r Wohnungseigent\u00fcmer:in nun einen Anspruch, bestimmte bauliche Ver\u00e4nderungen (= privilegierte Ma\u00dfnahmen) durchf\u00fchren zu k\u00f6nnen. Im Einzelnen sind diese:<\/p>\n Die Kosten dieser privilegierten Ma\u00dfnahmen hat der:die jeweilige Wohnungseigent\u00fcmer:in zu tragen, der die Gestattung erhalten hat und alleine nutzungsberechtigt ist. \u2013 Auch hier ist zu beachten, dass dadurch kein:e andere:r Eigent\u00fcmer:in beeintr\u00e4chtigt (unbillige Benachteiligung) und die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet wird (Ausnahme: alle Wohnungseigent\u00fcmer:innen stimmen der Bauma\u00dfnahme zu).<\/p>\n Aber auch Mieter:innen sollen profitieren: Sie bekommen ebenfalls \u201eim Grundsatz\u201c einen gesetzlichen Anspruch auf die ersten drei privilegierten Ma\u00dfnahmen, nicht jedoch auf schnelles Internet.<\/p>\n Wie unter 3. zu baulichen Ver\u00e4nderungen hingewiesen, reicht die einfache Mehrheit, um Modernisierungsma\u00dfnahmen am Gemeinschaftseigentum umsetzen zu k\u00f6nnen. Der Gesetzgeber hat hier f\u00fcr Erleichterungen gesorgt, sodass erforderliche und energetische Verbesserungen am Geb\u00e4ude \u2013 auch im Sinne des Klimaschutzes \u2013 z\u00fcgiger und einfacher realisieren werden k\u00f6nnen.<\/p>\n M\u00f6gliche Kostentragungsregelungen bei baulichen Ver\u00e4nderungen:<\/p>\n Beschl\u00fcsse werden in der Regel in den Eigent\u00fcmerversammlungen gefasst. Neben dem bislang gegebenen Umlaufbeschlussverfahrens (g\u00fcltig dann, wenn alle Wohnungseigent\u00fcmer:innen zustimmen), gibt es nun die M\u00f6glichkeit, einen Sachverhalt im Umlaufbeschlussverfahren mehrheitlich zu beschlie\u00dfen, wenn hierzu ein Beschluss vorausging.<\/p>\n Nachdem der Eigent\u00fcmergemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, \u00fcbernimmt diese u.a. auch die Verantwortung einer ordnungsm\u00e4\u00dfigen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Aus dieser Situation heraus kann nun jede:r einzelne Wohnungseigent\u00fcmer:in diese Anspr\u00fcche gegen\u00fcber der Gemeinschaft einfordern und sogar in die Verwaltungsunterlagen einsehen.<\/p>\n Der Verwalter vertritt die Eigent\u00fcmergemeinschaft unbeschr\u00e4nkt im Au\u00dfenverh\u00e4ltnis\u00b2 . Im Innenverh\u00e4ltnis hingegen darf dieser nur Ma\u00dfnahmen von untergeordneter Bedeutung (ohne Eigent\u00fcmervotum) treffen, oder wenn eine Frist zu wahren oder ein Nachteil abzuwenden ist.<\/p>\n Ma\u00dfnahmen von untergeordneter Bedeutung sind zum Beispiel:<\/p>\n Das Gesetz gibt den Wohnungseigent\u00fcmern jedoch die M\u00f6glichkeit, diejenigen Ma\u00dfnahmen festzulegen, \u00fcber die der:die Verwaltende eigenm\u00e4chtig entscheiden darf (= Einschr\u00e4nkung oder Erweiterung der Befugnis).<\/p>\n Aus der Betrachtung der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer ist es nicht unwichtig zu wissen, dass nun ein Verwalter jederzeit \u2013 ohne Nennung eines Grundes – abberufen werden kann. Der Vertrag endet dann sp\u00e4testens sechs Monate nach der Abberufung.<\/p>\n Mit der Bestellung eines Verwalters hat nun jeder Wohnungseigent\u00fcmer Anspruch darauf, dass ein \u201ezertifizierter Verwalter\u201c bestellt wird. Dieser Anspruch besteht ab dem 01.12.2023\u00b3 , sofern keine Ausnahmen vorliegen oder die \u00dcbergangsvorschrift bis 01.06.2024 wirkt. Mit der Zertifizierung sollen rechtliche, kaufm\u00e4nnische und technische Kenntnisse aus der WEG-Verwaltung durch eine Pr\u00fcfung vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen werden.<\/p>\n Nachstehende \u00c4nderungen sieht das Gesetz bei den Wohnungseigent\u00fcmerversammlungen vor: Die Versammlung in Pr\u00e4senz bleibt; jedoch kann die Eigent\u00fcmergemeinschaft beschlie\u00dfen, dass zuk\u00fcnftig auch Online-Teilnahmen an Pr\u00e4senzversammlungen erlaubt sind. Ein solcher Beschluss sollte auch Hinweise bzw. Bedingungen zu Auswahl der Technik, Mitteilungs- und Zugangsweg, Nicht\u00f6ffentlichkeit etc. aufnehmen. Eine reine Online-Versammlung sieht das WEG auch nach WEMoG nicht vor.<\/p>\n Wenn ein Verwalter fehlen sollte, oder der Verwalter die Einberufung der Versammlung verweigern sollte, so kann die Versammlung auch durch den Verwaltungsbeirat oder einen durch Beschluss erm\u00e4chtigten Wohnungseigent\u00fcmer erfolgen. Die WEG-Reform 2020 st\u00e4rkt den Verwaltungsbeirat. Die Gr\u00f6\u00dfe des Beirates kann flexibler zusammengesetzt werden, die Haftung der Beiratsmitglieder ist auf Vorsatz und grobe Fahrl\u00e4ssigkeit beschr\u00e4nkt. Neben den bisherigen gesetzlichen Aufgaben hat sich die Kompetenz mit der \u00dcberwachungspflicht gegen\u00fcber dem bestellten Verwalter erweitert.<\/p>\n Neben der Verpflichtung zur Erstellung eines Wirtschaftsplans und einer Jahresabrechnung je Kalenderjahr wurde nun verbindlich auch die Anfertigung eines Verm\u00f6gensberichts \u2074- mit Informationen zum Stand der R\u00fccklage(n) und dem wesentlichen Gemeinschaftsverm\u00f6gen – aufgenommen.<\/p>\n Beschlussgegenstand bildet hingegen nicht mehr das sog. \u201eRechenwerk\u201c von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, sondern nur noch das jeweilige Ergebnis (beim Wirtschaftsplan: Vorsch\u00fcsse, bei der Jahresabrechnung: Abrechnungsspitze).<\/p>\n Die Bundesregierung hat die Gesetzesnovelle daf\u00fcr genutzt, das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht anzun\u00e4hern. So k\u00f6nnen Mieter:innen bestimmte bauliche (privilegierte) Ma\u00dfnahmen verlangen, haben dar\u00fcber hinaus aber auch bestimmte bauliche Ma\u00dfnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. \u00c4nderungen gibt es zudem bei der Betriebskostenabrechnung. Bislang war im Mietrecht die Wohnfl\u00e4che Bemessungsgrundlage, w\u00e4hrend das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA)\u2075\u00a0vorsieht. Mit der Harmonisierung beider Gesetze kann gegen\u00fcber dem Wohnungsmieter einer vermieteten Eigentumswohnung der angewandte Umlageschl\u00fcssel der Eigent\u00fcmergemeinschaft (z.B. nach MEA) zugrunde gelegt werden. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag keine anderweitige Regelung vorsieht und dieser Ma\u00dfstab billigem Ermessen nicht widerspricht.<\/p>\n Allgemeiner Gerichtsstand f\u00fcr die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft ist der Bezirk, in dem sich das Grundst\u00fcck (also auch die Immobilie der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft) befindet. Dies schlie\u00dft nun auch Angelegenheiten aus dem Sachrecht, aber auch Klagen\u2076 gegen\u00fcber der Gemeinschaft und Klagen gegen\u00fcber einem Wohnungseigent\u00fcmer, ein.<\/p>\n [\u00b9] Ohne gesetzliche Vorgaben; nach h.M.: abh\u00e4ngig von der Einzelma\u00dfnahme \/ \u201egrobe\u201c Orientierung: Amortisierung mindestens von innerhalb 10 Jahren Mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nach 2007 einer weiteren, sehr umfangreichen, Reform unterzogen. Neben der Ber\u00fccksichtigung aktueller Entwicklungen im Immobiliensektor wie der Barrierefreiheit und der Ladem\u00f6glichkeit elektrisch betriebener Fahrzeuge haben sich mit dem WEMoG eine Vielzahl von \u00c4nderungen, u.a. in der Rechtsposition der Eigent\u00fcmergemeinschaft, der Sondereigent\u00fcmer und<\/p>\n\n
Das sind die wesentlichen Neuerungen der WEG-Reform 2020:<\/h2>\n
1. Rechtsf\u00e4hige Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer<\/h3>\n
2. \u00c4nderungen im Sachrecht<\/h3>\n
3. Bauliche Ver\u00e4nderungen werden leichter umsetzbar<\/h3>\n
\nJedoch gilt, dass bei grundlegender Umgestaltung der Wohnanlage oder bei unbilliger Benachteiligung eines:r Wohnungseigent\u00fcmer:in keine bauliche Ver\u00e4nderung verlangt, gestattet oder beschlossen werden darf.<\/p>\n\n
4. Vereinfachung der Beschlussfassung<\/h3>\n
\n
5. Verwaltung und Benutzung<\/h3>\n
6. Verwalter als wichtigstes Organ der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft<\/h3>\n
\n
7. Neue Regelungen f\u00fcr Wohnungseigent\u00fcmerversammlungen<\/h3>\n
\nDie Einberufungsfrist wurde von zwei auf drei Wochen verl\u00e4ngert und die Einladung kann in Textform \u2013 zum Beispiel per E-Mail \u2013 erfolgen. Die Vorgabe der Schriftform wurde damit aufgehoben.<\/p>\n
\nEine Eigent\u00fcmerversammlung ist generell beschlussf\u00e4hig \u2013 unabh\u00e4ngig von der Zahl der anwesenden Wohnungseigent\u00fcmer:innen.<\/p>\n8. Verwaltungsbeirat<\/h3>\n
9. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Verm\u00f6gensbericht<\/h3>\n
10. Harmonisierung von Miet- und Eigentumsrecht<\/h3>\n
11. \u00c4nderungen im Verfahrensrecht<\/h3>\n
\n[\u00b2] Ausnahme: Abschluss von Grundst\u00fcckskauf- und Darlehensvertr\u00e4gen
\n[\u00b3] Der urspr\u00fcngliche Termin 01.12.2022 wurde um ein Jahr verl\u00e4ngert
\n[\u2074] Gibt Auskunft zum wirtschaftlichen Verm\u00f6gen einer Gemeinschaft und unterliegt keiner Beschlussfassung
\n[\u2075] Gem\u00e4\u00df im Grundbuch eingetragenem Verh\u00e4ltnis (MEA) bzw. durch Vereinbarung oder Beschluss festgelegt
\n[\u2076] inklusive Beschlussklagen (wie Anfechtungs-, Nichtigkeits- oder Beschlussersetzungsklage)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"