Ob von Bahnlinie, Biergarten oder Bolzplatz: Wenn die vermietende Person L\u00e4rm von au\u00dferhalb ertragen m\u00fcsste, hat auch die mietende Person nicht das Recht, die Miete zu k\u00fcrzen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit die Rechte von Vermietenden gest\u00e4rkt. Um einen Rechtsstreit mit Mieterinnen und Mietern wegen L\u00e4rmbel\u00e4stigung von vorne herein auszuschlie\u00dfen, sollten Verwalter:innen von Immobilien jedoch bereits beim Vertragsabschluss einige Aspekte ber\u00fccksichtigen. Immobilienverwalter Steffen Haase, Vizepr\u00e4sident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) und Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Immobilienverwaltung Haase & Partner GmbH, gibt Tipps, worauf Vermieter:innen achten sollten.<\/p>\n
Das Wichtigste in K\u00fcrze:<\/strong><\/p>\n Die Mietenden wohnen in einer Erdgeschosswohnung in Hamburg. Das Wohngrundst\u00fcck grenzt an eine Schule, auf deren Gel\u00e4nde im Jahr 2010 ein Bolzplatz errichtet wurde \u2013 nur zwanzig Meter von der Terrasse der Mietenden entfernt. Laut Beschilderung soll der Platz Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18 Uhr zur Verf\u00fcgung stehen. Ab Sommer 2010 bem\u00e4ngelten die Mietenden gegen\u00fcber der vermietenden Person jedoch L\u00e4rmbel\u00e4stigungen durch Jugendliche, die sich auch au\u00dferhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz aufhielten \u2013 am Abend und am Wochenende. Nachdem der L\u00e4rm anhielt, minderten die Mietenden ab Oktober 2010 die Miete um 20 Prozent.<\/p>\n Die vermietende Person hielt die Mietminderung f\u00fcr unberechtigt und klagte. Er forderte, dass die Mietenden die ausstehende Miete nachzahlen, da sie nicht berechtigt seien, wegen des L\u00e4rms die Miete zu k\u00fcrzen.<\/p>\n Doch weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht bekamen die Vermietenden Recht. Die ersten Instanzen sahen die Mietminderung als gerechtfertigt an.<\/p>\n Der Fall landete daraufhin vor dem BGH \u2013 und der entschied im Gegensatz zu Amts- und Landgericht, dass Kinderl\u00e4rm kein Schaden ist und damit kein Grund zur Mietminderung vorliegt (Az: BGH VIII ZR 197\/14). Dies gelte insbesondere seit einer Gesetzes\u00e4nderung von 2011, urteilten die Richterinnen und Richter. Klagen empfindlicher Mieter:innen gegen Babygeschrei aus der Nachbarwohnung oder Kitas in der Umgebung waren deshalb bislang grunds\u00e4tzlich erfolglos. Ger\u00e4usche spielender Kinder seien „Ausdruck der kindlichen Entwicklung und Entfaltung\u201d und daher grunds\u00e4tzlich zumutbar, haben Richterinnen und Richter schon mehrfach entschieden.<\/p>\n Konkret ging es in dem Urteil zwar um den L\u00e4rm durch einen Bolzplatz. Aber der Bundesgerichtshof hat auch eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen ein:e Mieter:in einer Wohnung die Miete mindern darf, wenn es \u201enachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von au\u00dfen\u201c gibt (sogenannte Umweltm\u00e4ngel). \u201eDer BGH hat mit dem aktuellen Urteil die bisherige Rechtsprechung aufgehoben\u201c, erkl\u00e4rt Immobilienverwalter Steffen Haase. Denn bislang hatte der:die Mieter:in bei Umweltm\u00e4ngeln generell das Recht, die Miete zu k\u00fcrzen – auch wenn der:die Vermieter:in gar nicht f\u00fcr die Bel\u00e4stigung verantwortlich war und diese auch nicht abstellen konnte. Beispielsweise etwa dann, wenn die Gemeinde die vor der Wohnung verlaufende Stra\u00dfe umfassend saniert und es dadurch zu L\u00e4rm und Dreck kommt.<\/p>\n Nun jedoch ist der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis gelangt, dass bei neu aufgetretenen L\u00e4rmbel\u00e4stigungen kein Mangel an der vermieteten Wohnung entsteht, wenn auch der:die Vermieter:in selbst als Eigent\u00fcmer:in der Immobilie die Bel\u00e4stigungen hinnehmen m\u00fcsste, ohne Schadensersatz zu bekommen. Entgegen einer vielfach vertretenen Auffassung habe ein:e Vermieter:in zwar die Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, urteilten die Richterinnen und Richter. Der:die Vermieter:in habe jedoch nicht daf\u00fcr einzustehen, dass sich Ger\u00e4usche vom Nachbargrundst\u00fcck nicht nachtr\u00e4glich vergr\u00f6\u00dfern. Vor allem beim Fehlen ausdr\u00fccklicher Vereinbarungen im Mietvertrag \u2013 wie dies bei der Mietwohnung neben dem Bolzplatz der Fall war \u2013 k\u00f6nne nicht davon ausgegangen werden, so meinten die Richter:innen, dass die Mietvertragsparteien den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard dahingehend festlegen wollten, dass dieser Zustand sich durch Umwelteinfl\u00fcsse \u00fcber die Dauer des Mietverh\u00e4ltnisses nicht nachteilig ver\u00e4ndern darf und der:die Vermieter:in den Fortbestand im Wesentlichen zu garantieren habe.<\/p>\n In dem vor dem BGH verhandelten Fall war der Mietpartei im Vertrag nicht zugesichert worden, welche Eigenschaften die Wohnung hat. Solche \u201eBeschaffenheitsvereinbarungen\u201d sollten Vermieter:innen und Immobilienverwalter:innen auch generell unbedingt vermeiden, r\u00e4t Immobilienverwalter Steffen Haase. \u201eKeinesfalls sollte im Vertrag zum Beispiel stehen, dass es sich bei dem Objekt um eine ruhige Parkwohnung oder um eine gehobene Penthouse-Wohnung handelt\u201d, erkl\u00e4rt Haase. Dies suggeriere der mietenden Person bestimmte Eigenschaften: \u201eUnd das w\u00e4re dann einklagbar.\u201d<\/p>\n Vielmehr, so r\u00e4t Haase, w\u00e4ren Vermieter:innen gut beraten, gewisse \u201eneuralgische Punkte\u201d der Wohnung im Mietvertrag ausdr\u00fccklich zu benennen. Das k\u00f6nne die nahe Bahnlinie sein, der Biergarten im Hinterhof oder eben auch der benachbarte Bolzplatz. Durch eine Formulierung wie \u201eDer Mieterin\/Dem Mieter ist bekannt, dass im Hinterhof ein Biergarten betrieben wird und von diesem eine Ger\u00e4uschkulisse ausgeht\u201d k\u00f6nne sich der:die Vermieter:in gegen sp\u00e4tere Streitigkeiten mit der mietenden Person wappnen. Durch die Unterschrift erkenne der:die Mieter:in die gegebenen Umst\u00e4nde an. \u201eDadurch verhindert man, dass der:die Mieter:in sp\u00e4ter beispielsweise kommt und sagt: Ich bin im Winter eingezogen und habe von dem Biergarten nichts gewusst\u201d, sagt Haase.<\/p>\n Ob von Bahnlinie, Biergarten oder Bolzplatz: Wenn die vermietende Person L\u00e4rm von au\u00dferhalb ertragen m\u00fcsste, hat auch die mietende Person nicht das Recht, die Miete zu k\u00fcrzen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit die Rechte von Vermietenden gest\u00e4rkt. Um einen Rechtsstreit mit Mieterinnen und Mietern wegen L\u00e4rmbel\u00e4stigung von vorne herein auszuschlie\u00dfen, sollten Verwalter:innen<\/p>\n\n
\nEs ist ratsam, im Mietvertrag keine spezifischen Beschaffenheitsvereinbarungen<\/strong> wie \u201eruhige Parkwohnung\u201c zu treffen, da solche Zusicherungen einklagbar sein k\u00f6nnen.<\/li>\n<\/ul>\nDarum ging es in dem Fall:<\/h2>\n
Beurteilung von \u201eUmweltm\u00e4ngeln\u201d<\/h2>\n
Beschaffenheitsvereinbarung unbedingt vermeiden<\/h2>\n
In aller K\u00fcrze: Kerns\u00e4tze zur Entscheidung des BGH<\/h2>\n
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