Was macht Immobilien Asset Management so besonders? Wie kannst du Immobilienwerte gezielt steigern, Risiken minimieren und nachhaltige Renditen sichern? Entdecke die Welt des professionellen Immobilien Asset Managements und erfahre, warum diese Disziplin der Schlüssel zum Erfolg in der Immobilienwirtschaft ist. Erfahre, welche Aufgaben, Strategien und Kompetenzen entscheidend sind – und wie sich die Branche den Zukunftstrends stellt.
Was bedeutet Immobilien Asset Management?
Asset Management (AM) bedeutet grundsätzlich „Vermögensverwaltung“. Immobilien Asset Management bezieht sich auf die Vermögensverwaltung des Immobilienportfolios einer Investorin oder eines Investors. Ein:e Immobilien Asset Manager:in arbeitet treuhänderisch, d. h. sie:er verantwortet die Entwicklung der Immobilienwerte gegenüber der Auftrageberin, dem Auftraggeber und der Eigentümerin oder dem Eigentümer der Immobilien.
Unterschiede im Immobilien Asset Management: Wohn- und Gewerbeimmobilien
Immobilien Asset Management kann sich auf Wohnungsbestände beziehen, wird aber deutlich häufiger für Gewerbeimmobilien benötigt. Abhängig von der gewerblichen Nutzung – Büroimmobilien, Handelsimmobilien, Logistik, Hotels, Sozialimmobilien – hat das Immobilien Asset Management unterschiedliche fachliche Schwerpunkte.
Unterschiede zwischen den einzelnen immobilienspezifischen Aufgaben
Während im Property Management und Facility Management die Verwaltung der Immobilien und der Kontakt zu den Mieter:innen grundlegend sind, steht im Asset Management die Abstimmung mit den Zielen der Investorin oder des Investors im Vordergrund. Im übergeordneten Portfolio Management sind die Strategien für Ankäufe und Verkäufe sowie Modernisierungsmaßnahmen zu entwickeln. Diese werden dann mit den Möglichkeiten im Immobilien Asset Management abgestimmt.
Ziele und Aufgaben
Im Immobilien Asset Management soll durch geschickte Immobilien-An- und Verkäufe und durch eine optimale Immobilienbetreuung die geforderte Renditesteigerung erreicht werden. Dabei rückt das „proaktive“, strategisch-planende und steuernde Element in den Vordergrund, d. h. es geht um mehr als die „reine“ Immobilienverwaltung.
Die Aufgaben des Immobilien Asset Management leiten sich aus den Zielen des Immobilieninvestors ab.
Die vorrangigen Ziele sind
- Laufende, sichere Mieteinnahmen, um daraus die erwartete Rendite zu erwirtschaften
- Maximierung des Immobilienvermögens durch zeitpunktoptimierte Verkäufe, hierbei wird auf die Wertänderungsrendite abgestellt
- Wertstabilität des Immobilienvermögens – Vermeiden eines Instandhaltungsstaus in den Immobilien
- Umsetzung der ESG-Anforderungen, insbesondere durch energetische Modernisierungsmaßnahmen
- Risikominimierung im Immobilienbestand durch strategische Instandhaltungen, Instandsetzungen, Modernisierungen, Repositionierungen
- Ausnutzung aller vermietbaren Flächen – Vermeiden von Leerständen
- Flächenflexibilität – Anpassungsfähigkeit der Flächen an die jeweiligen Mieteranforderungen
Die Aufgaben des Immobilien Asset Management umfassen
- Erkennen von kurz-, mittel- und langfristigen Optimierungspotentialen in den Immobilien
- Aufbau und Steuerung des Immobiliencontrolling, dazu gehören
- Aufstellung der Budgetplanung einzelner Immobilien bzw. des Immobilienbestandes, Bereitstellung des laufenden Reporting (Berichtswesens), welches i. d. R. vom Property Management erstellt wird
- Berechnung der aktuell erzielten Rendite aus dem Immobilieninvestment
- Aufbau und laufende Steuerung eines Kennzahlensystems, um gegenüber der Investorin bzw. dem Investor jederzeit aussagefähig zu sein
- Unterstützung des Risiko Managements für den Immobilienbestand
- Steuerung der Vermietungsaktivitäten bei Leerstand
- Begleitung und Abschluss der Mietvertragsverhandlungen bei Neuvermietung
- Steuerung der Investitionen in Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierungen
- Cashflow-Optimierung der Immobilien
- Zusammenarbeit mit dem Property Management (PM), Facility Management (FM) und Portfolio oder Fonds Management
Zusammenfassend lässt sich sagen:
Asset Manager:innen müssen die Renditeziele der Investor:innen im Blick haben und diese mit dem Ausschöpfen der Optimierungspotentiale regelmäßig erreichen oder gar übertreffen.
Auftraggebende für Immobilien Asset Management Dienstleistungen
Grundsätzlich sind alle Immobilieninvestor:innen, sofern sie die Immobilien nicht selbst verwalten und über einen wahrnehmbaren Immobilienbestand verfügen, mögliche Auftraggeber:innen für das Immobilien Asset Management.
Insbesondere die institutionellen – auch professionellen – Investoren sind wichtige Auftraggeber:innen. Dazu zählen Versicherungsgesellschafen, Pensionskassen und Versorgungswerke, Immobilienfondsgesellschaften und Kapitalanlagegesellschaften (geregelt im KAGB) sowie Banken. Auch Industrieunternehmen benötigen für die eigenen Immobilien Asset Manager:innen. Zudem gibt es private Investor:innen, häufig als „Family Office“ bezeichnet, die eigene Immobilien Asset Management Kompetenz aufbauen oder diese extern einkaufen.
Strategien im Immobilien Asset Management
Um die geforderten Renditeziele zu erreichen, wird im Immobilien Asset Management ein „Strategie-Werkzeugkoffer“ genutzt. Zu den Werkzeugen zählen:
- Anstoßen und begleiten von (energetischen) Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der EU-Taxonomie bzw. der gesetzlich vorgegebenen ESG-Regularien
- Verfolgen der Nachhaltigkeitsziele der Investor:innen unter Berücksichtigung der Renditeziele
- Laufende Analyse der Risikofaktoren in der Immobilie und am Standort
- Prüfen von Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen auf Wirtschaftlichkeit und Renditebeitrag
- Strategische Planung der Investitionsmaßnahmen zum Vermögenserhalt und -optimierung
- Optimieren des Mietermixes in den Immobilien, um die Mietenden langfristig an die Immobilie „zu binden“
- Laufende Aufwandskontrolle mit der Analyse von Abweichungen zwischen Budgetplanung und aktuellem Ergebnis, um Gegenmaßnahmen einzusetzen
- Anstoßen bzw. Durchsetzung von Mieterhöhungsmöglichkeiten durch die Property Manager:innen
- Beobachten, analysieren der Standortentwicklungen zur notwendigen Repositionierung der Immobilie
Warum die An- und Verkaufsstrategie entscheidend ist
Im Immobilien Asset Management soll durch geschickte An- und Verkäufe von Immobilien und durch eine optimale Immobilienbetreuung die geforderte Renditesteigerung erreicht werden. Dabei rückt das „proaktive“, strategisch-planende und steuernde Element in den Vordergrund, d. h. es geht nicht um die reine Verwaltung der Immobilien.
Immobilien sind standortgebunden – immobil: Daher muss im Immobilien Asset Management immer der Standort, an dem die Immobilien stehen, beobachtet werden, um Veränderungen zeitnah zu analysieren und Maßnahmen abzuleiten. Einerseits soll das Risiko des Immobilieninvestment minimiert werden, andererseits müssen die Chancen, die sich durch das Heben so genannter Optimierungspotentiale ergeben, ausgeschöpft werden.
Zukunftstrends im Immobilien Asset Management
Die Aufgaben des Immobilien Asset Management werden sich zunehmend an den Erfordernissen der EU-Taxonomie und den daraus resultierenden Nachhaltigkeitsstrategien ableiten. Die:Der Immobilien Asset Manager:in muss seinen Fokus noch stärker auf strategische Entwicklungen der Immobilienbestände in Bezug auf energetische Modernisierungen und Einsparung von Energiekosten zugunsten der Mieter:innen ausrichten. Gerade institutionelle Investoren erwarten hoch energieeffizient gestaltete Immobilien, die sich flexibel an die Wünsche der Nutzer:innen anpassen können.
Gleichzeitig müssen Managementprozesse standardisiert werden, um diese schnell und kostengünstig in Asset Management-IT-Systemen abzubilden. Eine weitere Herausforderung wird der Umgang mit KI sein, da diese viele Verwaltungsaufgaben vereinfachen, wenn nicht gar übernehmen wird.
Welche Kompetenzen braucht ein:e Immobilien Asset Manager:in
IT-Affinität und Begeisterung für Zahlen und Tabellen darf vorausgesetzt werden. Die:Der Immobilien Asset Manager:in sollte kommunikativ sein, um Wünsche und Forderungen der Mieter:innen höflich aber dezidiert zu begegnen. Zudem sollte sie:er über Führungsqualitäten verfügen, um Property Manager:innen, Facility Manager:innen (Verlinkung auf Beitrag, wenn fertig) und Dienstleister:innen zu steuern.
Qualifikationen im und für das Immobilien Asset Management
Grundsätzlich sollte ein:e Immobilien Asset Manager:in über umfangreiches kaufmännisches Fachwissen im Bereich der Finanzbuchhaltung, des Controllings, der Budgetplanung (Ertrags- und Aufwandsplanung), des Berichtswesens, der Steuerung der Immobilien anhand von Kennzahlen, der Investitionsrechnung und der Liquiditätssteuerung verfügen.
Darüber hinaus sind gerade im Immobilien Asset Management wichtig grundlegende Kenntnisse im Miet- und Baurecht, sowie in weiteren einschlägigen Rechtsgebieten zu erwerben. Technische Sachverhalte, die die technische Gebäudeausrüstung betreffen, runden das Wissen einer Immobilien Asset Managerin und eines Immobilien Asset Managers ab.
Wie werde ich Asset Manager:in in der Immobilienbranche?
Ein Studium der Betriebs- oder Volkswirtschaft, der Rechtswissenschaften oder des Wirtschaftsingenieurwesen sind i. d. R. Voraussetzung für den Einstieg in das Immobilien Asset Management. Da es nur wenige Weiterbildungsangebote für Immobilien Asset Management gibt, ist es üblich, dass die konkreten Aufgaben im Rahmen der Einarbeitung in den jeweiligen Immobilienbestand sukzessive übernommen werden.
Wie viel verdient ein:e Immobilien Asset Manager:in?
Für die erbrachte Dienstleistung bekommt das Immobilien Asset Management eine Management-Fee, die i. d. R. von der Höhe der erwirtschafteten Mieterträge abhängig ist. Ein:e Berufseinsteiger:in kann mit ca. 58.000 EUR jährlich als Bruttogehalt rechnen, berufserfahrene Asset Manager:innen können ein Bruttogehalt bis zu 120.000 EUR jährlich erwirtschaften.
Praxisbeispiel: Aufbau eines Immobilien-Asset-Managements für einen Wohn- und Gewerbeimmobilien-Investor
Der Investor hat bisher mit einem Team von buchhalterisch und verwaltungserfahrenen Fachkräften ca. 100 Wohneinheiten und mehr als 10 Gewerbeeinheiten mit unterschiedlicher Nutzung verwaltet. Durch eine strategisch-optimierte Ausrichtung auf Wohnimmobilien mit mindestens 100 Wohneinheiten (Baujahr ab 2015) und Büro- bzw. Handelsimmobilien mit einem Immobilienwert ab ca. 10 – 15 Mio. EUR, war der Aufbau eines versierten, erfahrenen und gut ausgebildeten Immobilien Asset Management Teams notwendig.
Der Schritt-für-Schritt-Aufbau
1. Schritt:
Es wurde ein internes Property Management aufgebaut, welches die Verwaltungsaufgaben von den bisherigen Mitarbeitenden übernommen hat. Zeitgleich implementierte der Investor eine für das PM und FM passende IT, die im weiteren Verlauf auch AM-Aufgaben abbilden konnte.
2. Schritt:
Im nächsten Schritt wurden zwei Immobilien Asset Manager eingestellt, die sich mit den immobilienimmanenten Chancen beschäftigten, ein AM für den Bereich Wohnimmobilien, ein AM für den Bereich Gewerbeimmobilien. Es stellte sich heraus, dass die Aufgaben des Portfolioaufbaus mit einem weiteren Immobilien Asset Manager ausgestattet werden musste. Alle drei Immobilien Asset Manager waren gemeinsam für den Vermögenserhalt, den Vermögensaufbau und die Optimierungsstrategien, die über einen 10-Jahres-Horizont verteilt, umzusetzen sein sollten, verantwortlich.
Warum ist Asset Management in der Immobilienwirtschaft so wichtig?
Es ist eine hochspezialisierte, immobilienbezogen Qualifikation, um die Entwicklung der Immobilien und die Veränderung der Standorte im Sinne der Investor:innen zu steuern und renditesteigernd auszuschöpfen.
