Mietminderung: BGH-Urteil stärkt Vermieter

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Ob von Bahnlinie, Biergarten oder Bolzplatz: Wenn der Vermieter Lärm von außerhalb ertragen müsste, hat auch der Mieter nicht das Recht, die Miete zu kürzen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit die Rechte von Vermietern gestärkt. Um einen Rechtsstreit mit Mietern wegen Lärmbelästigung von vorne herein auszuschließen, sollten Verwalter von Immobilien jedoch bereits beim Vertragsabschluss einige Aspekte berücksichtigen. Immobilienverwalter Steffen Haase, Vizepräsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) und Geschäftsführer der Immobilienverwaltung Haase & Partner GmbH, gibt Tipps, worauf Vermieter achten sollten.

Darum ging es in dem Fall:

Die Mieter wohnen in einer Erdgeschosswohnung in Hamburg. Das Wohngrundstück grenzt an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 ein Bolzplatz errichtet wurde – nur zwanzig Meter von der Terrasse der Mieter entfernt. Laut Beschilderung soll der Platz Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18 Uhr zur Verfügung stehen. Ab Sommer 2010 bemängelten die Mieter gegenüber dem Vermieter jedoch Lärmbelästigungen durch Jugendliche, die sich auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz aufhielten – am Abend und am Wochenende. Nachdem der Lärm anhielt, minderten die Mieter ab Oktober 2010 die Miete um 20 Prozent.

Der Vermieter hielt die Mietminderung für unberechtigt und klagte. Er forderte, dass die Mieter die ausstehende Miete nachzahlen, da sie nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu kürzen.

Doch weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht bekamen die Vermieter Recht. Die ersten Instanzen sahen die Mietminderung als gerechtfertigt an.

Der Fall landete daraufhin vor dem BGH – und der entschied im Gegensatz zu Amts- und Landgericht, dass Kinderlärm kein Schaden ist und damit kein Grund zur Mietminderung vorliegt (Az: BGH VIII ZR 197/14). Dies gelte insbesondere seit einer Gesetzesänderung von 2011, urteilten die Richter. Klagen empfindlicher Mieter gegen Babygeschrei aus der Nachbarwohnung oder Kitas in der Umgebung waren deshalb bislang grundsätzlich erfolglos. Geräusche spielender Kinder seien „Ausdruck der kindlichen Entwicklung und Entfaltung” und daher grundsätzlich zumutbar, haben Richter schon mehrfach entschieden.

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Beurteilung von „Umweltmängeln”

Konkret ging es in dem Urteil zwar um den Lärm durch einen Bolzplatz. Aber der Bundesgerichtshof hat auch eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung die Miete mindern darf, wenn es „nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen“ gibt (sogenannte Umweltmängel). „Der BGH hat mit dem aktuellen Urteil die bisherige Rechtsprechung aufgehoben“, erklärt Immobilienverwalter Steffen Haase. Denn bislang hatte der Mieter bei Umweltmängeln generell das Recht, die Miete zu kürzen – auch wenn der Vermieter gar nicht für die Belästigung verantwortlich war und diese auch nicht abstellen konnte. Beispielsweise etwa dann, wenn die Gemeinde die vor der Wohnung verlaufende Straße umfassend saniert und es dadurch zu Lärm und Dreck kommt.

Nun jedoch ist der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis gelangt, dass bei neu aufgetretenen Lärmbelästigungen kein Mangel an der vermieteten Wohnung entsteht, wenn auch der Vermieter selbst als Eigentümer der Immobilie die Belästigungen hinnehmen müsste, ohne Schadensersatz zu bekommen. Entgegen einer vielfach vertretenen Auffassung habe ein Vermieter zwar die Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, urteilten die Richter. Der Vermieter habe jedoch nicht dafür einzustehen, dass sich Geräusche vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößern. Vor allem beim Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen im Mietvertrag – wie dies bei der Mietwohnung neben dem Bolzplatz der Fall war – könne nicht davon ausgegangen werden, so meinten die Richter, dass die Mietvertragsparteien den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard dahingehend festlegen wollten, dass dieser Zustand sich durch Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter den Fortbestand im Wesentlichen zu garantieren habe.

Beschaffenheitsvereinbarung unbedingt vermeiden

In dem vor dem BGH verhandelten Fall war der Mietpartei im Vertrag nicht zugesichert worden, welche Eigenschaften die Wohnung hat. Solche „Beschaffenheitsvereinbarungen” sollten Vermieter und Immobilienverwalter auch generell unbedingt vermeiden, rät Immobilienverwalter Steffen Haase. „Keinesfalls sollte im Vertrag zum Beispiel stehen, dass es sich bei dem Objekt um eine ruhige Parkwohnung oder um eine gehobene Penthouse-Wohnung handelt”, erklärt Haase. Dies suggeriere dem Mieter bestimmte Eigenschaften: „Und das wäre dann einklagbar.”

Vielmehr, so rät Haase, wären Vermieter gut beraten, gewisse „neuralgische Punkte” der Wohnung im Mietvertrag ausdrücklich zu benennen. Das könne die nahe Bahnlinie sein, der Biergarten im Hinterhof oder eben auch der benachbarte Bolzplatz. Durch eine Formulierung wie „Dem Mieter ist bekannt, dass im Hinterhof ein Biergarten betrieben wird und von diesem eine Geräuschkulisse ausgeht” könne sich der Vermieter gegen spätere Streitigkeiten mit dem Mieter wappnen. Durch seine Unterschrift erkenne der Mieter die gegebenen Umstände an. „Dadurch verhindert man, dass der Mieter später beispielsweise kommt und sagt: Ich bin im Winter eingezogen und habe von dem Biergarten nichts gewusst”, sagt Haase.

In aller Kürze: Kernsätze zur Entscheidung des BGH

  • Grundsatz: Die Mietminderung tritt bei Verschlechterung der Mietsache nach Vertragsschluss kraft Gesetzes ein.
  • Die Mietminderung ist unabhängig vom Verschulden des Vermieters.
  • Muss der Eigentümer und Vermieter die Beeinträchtigung durch Umweltmängel hinnehmen, dann kann auch der Mieter sich für die Beeinträchtigung nicht durch Mietminderung schadlos halten.
  • Kann der Vermieter rechtlich gegen die Umweltbeeinträchtigung vorgehen, ist er hierzu seinem Mieter gegenüber verpflichtet.
  • Muss der Vermieter die Beeinträchtigung nur gegen entsprechende Ausgleichszahlungen dulden, kann der Mieter entsprechend mindern.
  • Etwas anderes gilt nur, wenn bereits im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde, die den Mieter vor den eingetretenen Mängeln schützen soll.

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Über den Autor

ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Peter Schnabel ist außerdem langjähriger Berater des Verbandes Haus + Grund e. V. Freiburg und Autor verschiedener Publikationen zum Wohnungseigentums- und Mietrecht.

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