Die Sonderumlage ist ein finanzielles Instrument, das innerhalb einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eingesetzt wird, um unerwartet auftretende Kosten zu decken, die über die regulären Vorschusszahlungen (Hausgeldzahlungen) hinausgehen. Die WEG Sonderumlage stellt neben der Erhaltungsrücklage und der Aufnahme eines WEG-Darlehens ein wichtiges Finanzierungsinstrument innerhalb der Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens dar.
Das Wichtigste in Kürze
- Sonderumlage als Finanzierungsinstrument:
Sie wird per Mehrheitsbeschluss erhoben, wenn Rücklagen und Hausgeld nicht ausreichen – z. B. für unerwartete Sanierungen oder gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen (z. B. GEG, HeizkostenV).- Kostenverteilung & rechtliche Grundlage:
Die Verteilung erfolgt meist nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG), kann aber per Beschluss angepasst werden; rechtlich stellt die Sonderumlage eine Ergänzung zum Wirtschaftsplan dar.- Steuerliche Absetzbarkeit & Umlegung auf Mieter:
Selbstnutzer können Handwerkerkosten nach § 35a EStG absetzen, Vermieter als Werbungskosten (§ 21 EStG); eine Umlegung auf Mieter ist nur unter strengen mietrechtlichen Vorgaben möglich.
Was ist eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlungsverpflichtung, die aufgrund eines rechtskräftigen Beschlusses von den Sondereigentümern zu leisten ist. Im Gegensatz zu den regelmäßigen Vorschusszahlungen wird eine Sonderumlage speziell für außergewöhnliche Ausgaben oder für die Behebung von Liquiditätsengpässen erhoben.
Abgrenzung einer WEG Sonderumlage zu Vorschüssen
Vorschüsse (Hausgelder) dienen der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums und werden in der Höhe anhand des Wirtschaftsplans für ein Kalenderjahr per Beschluss bestimmt.
Sonderumlagen hingegen werden nur dann erhoben, wenn Vorschüsse nicht ausreichen, um außerplanmäßige Ausgaben zu finanzieren.
Beispiele für die Erhebung einer Sonderumlage
Gründe zur Erhebung einer Sonderumlage können sein:
- Größere Erhaltungsmaßnahmen: Erforderliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ohne ausreichende Deckung durch die Erhaltungsrücklage (z. B. Dacherneuerung).
- Unvorhergesehene Ausgaben/bauliche Veränderungen: Ausgaben durch notwendige, im Vorfeld nicht absehbarer, Erhaltungsmaßnahmen z. B. aufgrund eingetretener Schäden oder durch gesetzlich angeordnete Maßnahmen (wie bspw. durch GEG, TrinkwV, HeizkostenV).
- Finanzierungslücken: Auftretende Liquiditätsengpässe durch unerwartete Preissteigerungen, zusätzlicher Ausgaben (z. B. Prozesskosten) oder durch Ausfall von Vorschüssen.
Wer entscheidet über die Sonderumlage?
Die Entscheidung über die Erhebung einer Sonderumlage trifft die GdWE per Beschluss in einer Eigentümerversammlung. Der Beschlussgegenstand hat die Notwendigkeit bzw. den Zweck der Sonderumlage, die Höhe der Sonderumlage, den Verteilerschlüssel und die Fälligkeit zu enthalten.
In den meisten Fällen reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss, sofern die Gemeinschaftsordnung bzw. das WEG keine andere Regelung vorsieht.
Gesetzliche Regelungen der Sonderumlage
Für die Erhebung einer Sonderumlage sind die gesetzlichen Regelungen zur Kostenverteilung nach § 16 WEG und zum Wirtschaftsplan analog § 28 Abs. 1 WEG anzuwenden.
Der Beschluss zur Erhebung einer WEG Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar und ist in der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) mit aufzunehmen.
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Wie erfolgt die Verteilung der Sonderumlage?
Die Kostenverteilung der Sonderumlage erfolgt nach dem gesetzlichen Verteilerschlüssel, den Miteigentumsanteilen (MEA). Häufig spiegeln die MEA die Größe des jeweiligen Sondereigentums wider. Jedoch kann die Gemeinschaftsordnung andere Verteilerschlüssel vorsehen. Darüber hinaus hat die GdWE nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG die Möglichkeit, per Beschluss einen anderen Verteilerschlüssel zu bestimmen. Gesetzliche Vorgaben zur Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen nach § 21 WEG sind jedoch zu berücksichtigen.
Pflichten von Eigentümern bei einer Sonderumlage
Eigentümer sind verpflichtet, die Sonderumlage entsprechend der Beschlussfassung fristgerecht zu bezahlen. Konsequenzen bei Nichtzahlung können die Erhebung einer Zahlungsklage oder Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens sein. Verfügt die GdWE hierzu über einen Vollstreckungstitel, so kann sogar eine Zwangsvollstreckung gegenüber dem säumigen Sondereigentümer eingeleitet werden.
Rechte von Eigentümer in Bezug auf Sonderumlagen
Grundsätzlich haben Sondereigentümer das Recht, den Beschluss zur Erhebung einer Sonderumlage anzufechten, wenn dieser formelle oder materielle Mängel enthält. Das kann z. B. sein, wenn versehentlich eine
Kostenposition doppelt angesetzt wurde oder der Verteilerschlüssel als ungerecht bewertet wird. Die Anfechtung muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung schriftlich bei Gericht eingereicht werden. Alternativ kann auch eine außergerichtliche Einigung innerhalb der GdWE angestrebt werden. Wobei die gesetzliche Anfechtungsfrist bei Nichteinigung nicht mehr nachholbar ist.
Wie beeinflusst eine Sonderumlage den Immobilienwert?
Eine Sonderumlage kann sowohl positive als auch negative Auswirkungen haben.
Positive Auswirkungen entstehen, wenn erforderliche Sanierungen durch die Erhebung von Sonderumlagen in die Umsetzung gelangen, die den Zustand der Immobilie verbessern und somit ihre Attraktivität für potenzielle Käufer erhöhen.
Negative Auswirkungen können sich jedoch ergeben, wenn hohe, in der Zukunft zu leistende, Sonderumlagen potenzielle Käufer abschrecken oder Unsicherheiten über die finanzielle Stabilität der GdWE entstehen.
Typische Fälle für Sonderumlagen
In der Praxis werden Sonderumlagen häufig für folgende Erhaltungsmaßnahmen erhoben:
- Dachsanierung
- Fassadenreparatur
- Anbau von Balkonen
- Installation von PV-Anlagen
- Austausch der Heizungsanlage
Diese Maßnahmen sind kostenintensiv und übersteigen meist die vorhandene Ansparung aus der Erhaltungsrücklage.
Sonderumlage und steuerliche Aspekte
Sonderumlagen können unter bestimmten Umständen steuerlich geltend gemacht werden. Bei Selbstnutzern von Wohnungseigentum können die Ausgaben zur Sonderumlage nach § 35a EStG „Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen“ im Rahmen der Einkommensteuererklärung anteilig abgesetzt werden.
Werbungskosten unter der Einkunftsart „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ nach § 21 EStG in der Einkommensteuererklärung geltend machen.
Tipp: Eine steuerliche Beratung ist für die Sondereigentümer empfehlenswert, um sicherzustellen, dass alle relevanten steuerrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Auswirkungen von Sonderumlagen auf vermietende Sondereigentümer
Vermietende Sondereigentümer (Kapitalanleger) haben die Möglichkeit, Sonderumlagen unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen auf deren Mieter (anteilig) umzulegen. Jedoch bedarf es vorab der mietrechtlichen Prüfung und Einhaltung der fristgerechten Ankündigung gegenüber dem Mieter unter Angabe der Maßnahme/Umfang/Beginn und Dauer/Mieterhöhungsbetrag und Hinweis zur Geltendmachung eines Härteeinwandes.
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung weiblicher und männlicher Sprachformen verzichtet und das generische Maskulinum verwendet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.
