Finanzierung durch einen WEG Kredit

Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) sehen sich immer häufiger in der Notwendigkeit, in die Bausubstanz und Haustechnik zu investieren, um Funktionsfähigkeit und Sicherheit ihrer Immobilien zu gewährleisten.

Das Wichtigste in Kürze

• WEG-Kredit als Lösung bei Investitionsdruck:
  Gesetzliche Vorgaben (z. B. GEG, GEIG, HeizkostenV) und Sanierungsbedarf führen bei Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE) zunehmend zu hohem Finanzierungsbedarf – ein WEG-Kredit bietet hier eine wichtige Option zur Deckung nicht ausreichender Eigenmittel.
• Klare Schritte zur Kreditaufnahme erforderlich:
  Für die Darlehensaufnahme müssen fünf formale Schritte eingehalten werden – von der Bedarfsanalyse über die Einholung von drei Bankangeboten bis zur finalen Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung (§ 9b Abs. 1 WEG).
• Haftung und Nachschusspflicht als zentrale Risiken:
  Vor der Entscheidung über ein WEG-Darlehen müssen Eigentümer umfassend über Risiken wie persönliche Haftung, Nachschusspflicht und finanzielle Belastung je Sondereigentum aufgeklärt werden.

Darüber hinaus werden sie mit gesetzlichen Vorgaben konfrontiert, die oft umfangreiche Investitionen erforderlich machen, wie z. B.

• dem Gebäudeenergiegesetz (GEG),
• Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG),
• der Heizkostenverordnung (HeizkostenV),
• der Trinkwasserverordnung (TrinkwV),
• dem Telekommunikationsgesetz (TKG) und
• den Landesbauordnungen (LBauO).

Damit geht die Frage einher, wie diese Investitionen zu finanzieren sind, und ob eine GdWE grundsätzlich auch zur Aufnahme von Darlehen bzw. Krediten befähigt ist.

Klärung der WEG Finanzierung bei ordnungsmäßiger Verwaltung

Werden Beschlüsse zu Erhaltungsmaßnahmen getroffen, entspricht dies nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn auch die Finanzierung geklärt ist.
Grundsätzlich ist die GdWE für die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach dem WEG zuständig. Mit Bestellung einer WEG Verwaltung hingegen übernimmt diese die entsprechenden Aufgaben.

Möglichkeiten der WEG Finanzierung

Einer GdWE stehen grundsätzlich nachstehende Finanzmittel zur Verfügung:

• Vorschüsse (Hausgelder)
• Sonderumlage
• Erhaltungsrücklage
• Sonderrücklag
• WEG Kredit bzw. KfW-Darlehen

Reichen die beschlossenen Vorschüsse (Wirtschaftsplan) für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums nicht aus, hat die Verwaltung dringlich zu prüfen, wie die Ausgaben weiterhin zu decken sind.

Umsetzung des Finanzierungsbedarfs

Wie erfolgt die Umsetzung der einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten?

Sonderumlage

Per Beschluss kann ergänzend zu den Vorschüssen (Wirtschaftsplan) eine Sonderumlage unterjährig erhoben werden, um Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen oder einen vorhandenen Liquiditätsengpass zu finanzieren.

Lesetipp: Sonderumlage bei Wohnungseigentum bzw. Teileigentum

Erhaltungsrücklage

Per Beschluss kann eine Entnahme mit konkret beziffertem Betrag zweckgebunden zur Finanzierung einer Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßname erfolgen.
Beachte: Die verbleibende Erhaltungsrücklage bedarf einer angemessenen Höhe!

Sonderrücklage

Per Beschluss kann für bestimmte Zwecke oder einer Einzelmaßnahme eine Sonderrücklage gebildet bzw. angespart (= Vorschuss) und zur Erfüllung des Zwecks eingesetzt und später wieder aufgelöst werden.

WEG Kredit bzw. -Darlehen

Per Beschluss kann weiterer Finanzbedarf durch Aufnahme eines Darlehens durch die GdWE gedeckt werden.

Vor Beschlussfassung zur Darlehensaufnahme prüft die WEG-Verwaltung, ob und in welcher Höhe eine Eigenfinanzierung durch Einsatz der Erhaltungsrücklage bwz. Sonderrücklage oder Erhebung einer Sonderumlage möglich ist. Für den verbleibenden Fremdfinanzierungsbedarf erfolgt der Vorschlag zur Darlehensaufnahme.

Wann kommt ein WEG-Darlehen zur Finanzierung in Betracht?

Ein Darlehen kommt häufig für kostenintensive, langfristig wirkende Erhaltungsmaßnahmen in Betracht, bspw. bei energetischen und größeren Modernisierungen, wenn Eigenfinanzierungsmittel nicht ausreichen.

Wie erfolgt die Vorabprüfung zu einem WEG-Darlehen?

Die Verwaltung ermittelt im Vorfeld den Fremdfinanzbedarf, welche Banken grundsätzlich WEG Kredite gewähren und ob für das Vorhaben KfW-Darlehen und/oder Fördermittel in Betracht kommen.

Danach werden mindestens drei Vergleichsangebote von Banken eingeholt, ausgewertet und diese der GdWE in einer Eigentümerversammlung vorgelegt. Vor Beschlussfassung ist die GdWE zu Konditionen, Haftung, Risiko und Nachschusspflicht aufzuklären.

Vier wichtige Schritte bei Einsatz von WEG Darlehen

1. Grundsatzbeschluss
   zur Umsetzung der geplanten (Erhaltungs-)Maßnahme (oder evtl. zur Behebung des Liquiditätsengpasses)
2. Festlegung und Beschlussfassung zum Finanzierungsbedarf
   a) welcher Betrag kann durch Eigenfinanzierung (Vorschüsse, Sonderumlage, Erhaltungsrücklage) gedeckt werden
   b) welcher Betrag verbleibt als Fremdfinanzierung in Form eines WEG Kredits
3. Vorabprüfung und Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten
   bei (Infrage kommenden) Banken oder Kreditinstituten samt Klärung und Berücksichtigung von Fördermöglichkeiten
4. Beschlussfassung zur Darlehensaufnahme
   Die Vergleichsangebote werden der GdWE in der Eigentümerversammlung – unter Angaben zu Laufzeit, Tilgung, Zinssatz und Belastung der einzelnen Sondereigentümer vorgestellt.
   Die GdWE entscheidet und beschließt, welches Darlehen (inkl./exkl. Förderungen) aufgenommen werden soll.
   Erst mit erfolgtem Mehrheitsbeschluss wird die WEG-Verwaltung befugt, den Darlehensvertrag im Auftrag der GdWE abzuschließen (§ 9b Abs. 1 WEG).
   Die GdWE ist auf Risiken wie Haftung und Nachschusspflicht zu belehren.

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Beitrag auf die gleichzeitige Verwendung weiblicher und männlicher Sprachformen verzichtet und das generische Maskulinum verwendet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.