WEG-Reform 2020: Die wichtigsten To-Dos für Verwalter

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Seit Anfang Dezember 2020 ist die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Der Gesetzestext ist übersichtlich, dennoch stellt die Reform einen Paradigmenwechsel dar. Immobilienverwalterinnen und -verwalter sollten sich deshalb jetzt sehr genau mit den veränderten Regelungen beschäftigen, um auch zukünftig erfolgreich am Markt bestehen zu können. Und es gilt, keine Zeit zu verlieren: Denn die Neufassung des WEG enthält kaum Übergangsfristen. Die allermeisten Punkte gelten ab sofort.

Diese Schritte sollten Sie jetzt unbedingt tun:

1. Den Gesetzestext zur Pflichtlektüre machen

Das neue Gesetz enthält zahlreiche Veränderungen. Jeder Wohnungseigentümer hat beispielsweise nun einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten bestimmte bauliche Veränderungen durchzuführen, etwa den Einbau einer Ladestation für E-Autos. Bei Modernisierungen und Sanierungen müssen nicht mehr alle Eigentümer zustimmen, sondern es reicht eine einfache Mehrheit. Der Verwalter bekommt mehr Befugnisse und kann über bestimmte Maßnahmen – zum Beispiel kleinere Handwerkerleistungen – in eigener Verantwortung und ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer entscheiden. Umgekehrt muss er aber zukünftig seine berufliche Qualifikation nachweisen. Neuerungen gibt es außerdem bei den Eigentümerversammlungen und beim Verwalterbeirat.

Erster Schritt für Sie als Verwalter ist es deshalb jetzt, die WEG-Reform zur Pflichtlektüre zu machen und alle Inhalte genau zu studieren, um sie in der Praxis auch anwenden zu können und bei Streitfragen Bescheid zu wissen. Dies gilt auch im Hinblick auf die Harmonisierung mit dem Mietrecht, das die WEG-Reform ebenfalls vorsieht. Wichtig wird dies beispielsweise bei den Betriebskostenabrechnungen von vermieteten Eigentumswohnungen oder bei Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage. Und auch Eigentümer und Beiräte sollten Sie unbedingt mit ins Boot holen: Klären Sie alle Beteiligten über die neuen Pflichten und Möglichkeiten auf – umso einfacher wird die weitere Zusammenarbeit.

Ganz wichtig: Da es für die meisten Neuregelungen in der WEG-Reform keine Übergangsfrist gibt, müssen Beschlüsse bereits jetzt unbedingt der neuen Rechtslage entsprechen.

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2. E-Ladestationen: rechtlich und technisch relevant

Durch die WEG-Reform werden Eigentümer vermehrt Wünsche an Sie herantragen. Ein Aspekt, der in der Praxis schon jetzt eine große Rolle spielt, sind E-Ladestationen – hier scheint es einen deutlichen Nachholbedarf zu geben. Bei diesem Thema geht es für die Verwalter aber nicht nur darum, rechtlich Bescheid zu wissen. Günstig ist es auch, wenn Sie sich zudem ein Basiswissen über die technischen Aspekte aneignen, um den Eigentümern bei der praktischen Umsetzung Rede und Antwort stehen zu können.

3. Digitalisierung: Hybride Versammlungen testen

Das neue Gesetz sieht Änderungen bei den Eigentümerversammlungen vor – dabei spielt das Thema Digitalisierung eine große Rolle. Die Einberufung einer Versammlung kann inzwischen auch in Textform – also zum Beispiel per Email – erfolgen. Früher ging das nur per Brief. Beschlüsse sind ebenfalls auf elektronischem Weg erlaubt. Reine Online-Versammlungen sind zwar nach wie vor nicht möglich, dafür aber hybride Zusammenkünfte: Eigentümer können sich nun auch online zur WEG-Versammlung zuschalten.

Damit dies alles auch technisch funktioniert, sollten Sie sich jetzt unbedingt mit den entsprechenden Online-Konferenztools vertraut machen. Außerdem ist es hilfreich, eine hybride Versammlung einmal vorab zu üben, damit später beim Praxistest alles glatt läuft.

4. Vermögensbericht: Softwarefunktionen prüfen & Mehraufwand einplanen

Die geeignete Software spielt auch bei einer weiteren Neuerung der WEG-Reform 2020 eine große Rolle: Beim Vermögensbericht, den Verwalter erstmalig für die Jahresabrechnung 2020 erstellen müssen. Dieser enthält den Stand der Rücklagen, außerdem ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens der WEG Pflicht. Eine wichtige Frage, die Sie sich in diesem Zusammenhang stellen sollten: Ist Ihre derzeit verwendete Software für die neuen Anforderungen ausgelegt? Das sollten Sie jetzt prüfen. Einige Verwalter-Programme erfüllen die Neuerungen bereits, andere nicht.

Wenn die verwendete Verwaltung-Software diese Funktionalitäten bisher noch nicht vorsieht, wird die erstmalige Erfassung des Vermögensberichts einen zusätzlichen technischen Arbeitsaufwand mit sich bringen. Auch für inhaltliche Aspekte sollten Sie Zeitfenster einplanen. Einige notwendige Angaben, etwa zum WEG-Inventar, werden Sie vielleicht erst zusammentragen müssen. Die meisten Punkte sind jedoch nicht neu, weshalb sich der Arbeitsaufwand insgesamt und vor allem in den Folgejahren in Grenzen halten sollte. Der Vermögensbericht enthält vor allem Angaben, die auch bislang schon Teil der Immobilienverwaltung waren, etwa Kontostände oder offene Forderungen einzelner WEG-Mitglieder.

5. Zertifizierung: Rechtzeitig um den Nachweis kümmern

Während die meisten Neuregelungen der WEG-Reform sofort in Kraft getreten sind, gibt es bei der neu eingeführten Verwalter-Zertifizierung eine Übergangsfrist. Das Gesetz sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer das Recht hat, einen Sachkundennachweis vom Verwalter zu verlangen. Mit diesem wird dargelegt, dass Sie über alle notwendigen Kenntnisse verfügen. Abgelegt werden kann die Prüfung bei den Industrie- und Handelskammern. Der Anspruch der Eigentümer nach einer Zertifizierung besteht allerdings erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann. Zudem gelten bereits bestellte Verwalter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in den ersten 3,5 Jahren als zertifizierte Verwalter, ohne dass sie eine Prüfung ablegen müssen. Dennoch ist davon auszugehen, dass das Thema Zertifizierung in vielen WEGs zeitnah relevant wird. Die Eigentümer werden nach dem Nachweis fragen. Deshalb ist es in jedem Fall ratsam, sich rechtzeitig um die Zertifizierung zu kümmern.

6. Verwalterverträge: Adäquate Vergütung einfordern

Die Zertifizierung, weitere Pflichten, eine neue Software, die hybride Eigentümerversammlung: Die WEG-Reform bedeutet für Verwalter zusätzliche Kosten und mehr Arbeitsaufwand. Das sollten Sie sich auch vergüten lassen! Jetzt ist die richtige Zeit, um Verwalterverträge anzupassen und eine adäquate Bezahlung von den Eigentümergemeinschaften für die erbrachten Leistungen zu fordern.

Fazit
Ein Hexenwerk ist das neue Wohnungseigentumsgesetz nicht, im Gegenteil: Der Gesetzestext der WEG-Reform ist relativ übersichtlich. Dennoch gibt es viele neue Aspekte, die Sie als Verwalterin und Verwalter ab sofort beachten müssen. Deshalb gilt: Je schneller sie sich mit den Neuerungen im Detail auseinandersetzen und ihren Arbeitsalltag entsprechend anpassen, umso besser.

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Über den:die Autor:in

Martina Nagel

Bachelor of Arts Betriebswirtschaft, Produktmanagerin der Haufe Akademie.

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