Unterschiede im Management: WEG versus Mietwohnhaus

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Völlig überraschende Weltereignisse, wie z. B. 9/11, der Tsunami in Japan, und deren lang anhaltende Folgen erschüttern die Fundamente unserer Erfahrung. Jede Voraussage von Menschen wird indes unter der Voraussetzung getroffen, dass sich die Dinge so weiterentwickeln, wie wir sie jetzt wahrnehmen können. Das tun sie aber nicht.

Dennoch ist Vorausdenken angesagt. Zu  Entwicklungen in der Zukunft können wir solange ernst zu nehmende Aussagen machen, wie wir bescheiden genug bleiben in dem Wissen, dass unsere Treffgenauigkeit eingeschränkt ist und u. U. ganz andere im Augenblick nicht erkannte Strömungen und Ereignisse alle Aussagen über den Haufen werfen können. Ein interessanter und interessierter Seitenblick auf die moderne Chaostheorie sei empfohlen. Das Immobilienmanagement muss sich dieser Situation besonders bewusst sein.

Die Bereiche der Immobilienverwaltung
Die Immobilienverwaltung ist ein Feld mit vielen sich wesentlich unterscheidenden Tätigkeitsgebieten: jedes mit eigener „Kundschaft“, eigenen, spezifischen Anforderungen an das Management, eigenen Organisationsstrukturen usw.

Immobilienverwaltung kann gegliedert werden in:

Gewerbeverwaltung
Industrie-Immobilien, Gewerbeparks, Einkaufszentren, Bürokomplexe, Hotels, Krankenhäuser, Parkgaragen etc.

Immobilienverwaltung für den „Dritten Lebensabschnitt“
Immobilien für betreutes Wohnen, eigentliche Seniorenheime, Pflegeheime etc.

Ferienwohnungsverwaltung (Condo-Hotel)
Verwaltung von Ferienhausanlagen, wie Ferienwohnungen, aber auch deren Vermittlung und ein besonderer Service.

Verwaltung von Mietwohnungen
Private Wohnungsbestände, Fondsverwaltung, Sozialwohnungen, Werkswohnungen etc.

Verwaltung von Immobilien, die staatlichen Körperschaften gehören
Schulen, Kirchen, Kindergärten, staatliche Verwaltungsgebäude, Bahnhöfe, Flugplätze, Kasernen, denkmalgeschützte Monumente u. a.

Verwaltung von Immobilien, die Eigentümergemeinschaften gehören
Unter dem Aspekt „Rediscovery of Community“ wollen wir die Verwaltung von WEG besonders betrachten.

Warum ist die Immobilie, die in der Form einer Eigentümer:innen-gemeinschaft
gestaltet ist, für unser Thema besonders relevant?

Das Management für einen Komplex, der juristisch einer Eigentümerin oder einem Eigentümer gehört, und das Management für eine Eigentümer:innen-gemeinschaft unterscheiden sich fundamental. Mit der Demokratisierung der Nutzung der Immobilie verbinden sich tiefgreifende Auswirkungen auf die Sozialstrukturen in einer solchen Immobilie.

Zukunft der Immobilienwirtschaft (4)

Diese Unterschiede haben selbstverständlich auch tiefgreifende Auswirkungen auf das Management und sein Verhalten: Eine WEG entspricht über weite Strecken einer politischen Gemeinschaft.
Die Willensbildung erfolgt ähnlich wie in politischen Organisationen aus einem Gemisch von Wertvorstellungen, gebündelten Zielen, Emotionen, Informationen und deren Aufnahme, persönlichem Vertrauen zum Management, Einschätzung der Bedeutung von Entscheidungen für die:den Einzelne:n, persönliche Ziele im Hinblick auf die Immobilie, Familiensituation etc.

  • Vom WEG-Management wird wesentlich mehr soziale Kompetenz erwartet als bei jeder anderen Form der Immobilienverwaltung.
  • Die Willensbildung in einer WEG nimmt für das Management einen viel größeren Raum ein als die formale, technische Verwaltung der Immobilie.
  • Der:Die Manager:in kann sich nicht nach dem Willen und den Forderungen von einem starken Partner richten, sondern er oder sie muss, wie ein:e Politiker:in, die Strömungen in der WEG erkennen und diesen Rechnung tragen.
  • Wie in einem politischen Gebilde muss der:die Manager:in Dinge oft gegen den emotionalen Widerstand der Mehrheit durchsetzen.
  • Die Stabilität der Verwaltung ist ungleich größer und sicherer als in einer treuhänderischen Mietverwaltung.
  • Der Wechsel der verwaltenden Person wird viel langsamer vorgenommen als bei Einzeleigentümer:innen.
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Über den Autor

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Michael von Hauff

Geschäftsführer einer größeren Verwaltungsgesellschaft. Langjährige Erfahrung als Referent. Fachautor und Herausgeber von „Das große Verwalter-Handbuch“ der Haufe Gruppe.

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